受験生質問 「借地借家法 区分所有 民法」
借地借家法
Ｑ１
Aが居住用の建物を所有する目的でBから甲土地を賃借した場合
Bが甲土地の賃貸契約の更新を拒絶するためには正当事由の存在のほか
契約期間満了の1年前から6か月前までの間にAに対して更新をしない旨の通知をしなければならない→〇
「期間の定めのある建物賃貸借契約と勘違いしました」
ホンマにそのとおりじゃないですか
テキスト３２５にはあって テキスト３４５にはないもの
賃貸人が 更新拒絶するには？ って視点ですね、
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Ｑ２
更新ではなく解約について
期限ありの場合
一時使用 解約不可
借家 6か月前/3か月前で終了
借地 テキストに載ってない
1年～6か月前に正当な事由で終了でよいのか?
そうですね。
テキスト３２５ 借家 なら 解除と同じようなルールがある。
更新しない旨の通知がそれにあたる。
解除って言葉は使えないですよ。
テキスト３４５ 借地
３２５ページと 比較した場合の一番の特徴は
表の ○２番の 請求更新ですね。
土地賃貸人が 契約否定できる手段は ○の４番だけですね、
解除って言葉は使えないですよ。
解除ってのは 債務不履行の場合にはじめて出る言葉です
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Ｑ３
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比較が難しい
①賃貸借(民法) ②借地法 ③借家法 の規定
聞かれるのはこの３つの違いですよね・・・
存続期間は、大丈夫です
①最長20年 最短制限なし
②最短３０年
③制限ないが１年未満だと定めがないものとみなされる
更新・解約申し入れが①②③でごちゃごちゃになってしまってるということです。
期間が定める場合、定めない場合を比較されると、どっちがどっち？となってしまいます。
だから難し～ってなっているかと思います。
テキストみると、なるほどってわかるのですが・・・
回答
特にですよ
②借地法 ３４５ ③借家法 ３２５ページ
期間の定めあるとき
・解約とか解除とかゆう名前が出てこない。
結果的に 意味が同じになったとしても文字が違うって思いながら読む
更新しない旨の通知とか。
解除ってのは 基本 債務不履行しか無理って考える。
実際 賃貸 借家 借地では 解約申し入れって書いてるのは 解除と区別したいから。
・請求更新 は借地契約の存続期間にしかない
こうゆう切り口でみてはどうですか？
区分所有法
Ｑ１
・建て替え決議が集会でなされた場合
建て替えに参加しない区分所有者は
建て替えに参加する区分所有者に対し
建物およびその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求できる→〇
(自信をもって〇に 参加者と不参加者が逆ということに引っかかった)
ホンマにそのとおりじゃないですか
テキスト２９３ 大規模復旧の場合は 買い取り請求
テキスト２９５ 建替え 売り渡し請求
主語と相手が逆になってる！
ここの文章 ウザイんですが
テキスト２９５
建替え決議に賛成しなかった所有者に それでも建替えには参加しますか？
翻意をうながしてるってこと
考え直しちゃくれないか？ってことを法律が推してるってこと。
民法
Ｑ１
AがBの代理人としてB所有の土地をCに売却した場合
・Bが当該土地売却の代理権をAに授与後Aと合意の上当該代理行為を撤回
CはBの土地を取得することはない→△+
答え×
(代理権はいつでも撤回できるから代理権は消滅すると思った)
・BがAに授与した代理権が土地を駐車場として賃貸する代理権だった
CはBの土地を取得できない→△+
答え×
(表見代理という意識が全くなかった)
回答
テキスト８５．８６の場合になるんですね。
表見代理
たとえば
芸能人とマネージャーがいて マネージャーを代理人としましょう、
そのマネージャーと２．３年 あなたと取引してきた
で、
ある日 マネージャーが横領して首になってた
が、
それをきっかけに あなたをだまして金もって 逃げようとした
↑よくあることです。
ずっと知ってる人が ある日クビになったかどうか？
ある日 無権代理になってました
なんてわからんですよね？
そんな場合の処理が書かれてるんです。
・区分建物と分離して処分できない敷地の共有部分は
その持分権者が相続人なくして死亡した場合
他の共有者に帰属する→△+
(共有者の一人が放棄したらその持分は他者に帰属するあたりの知識で〇に)
民法の話です。
相続人不存在て呼びます。
通常、相続人捜索
いなきゃ 特別縁故者（看病した人）がいるかどうか？
ってゆう 家裁の手続きになります。
それをつき越してはじめて 相続人不存在
不動産所有権の場合 国庫に帰属。
不動産共有者の一人の場合 ほかの共有者に帰属
↑こっちが特殊なんです。
共有不動産の一人が持分放棄したら 他の共有者に持分が移転するってのも特殊です。
共有不動産の特徴です。
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Ｑ２
・贈与が死因贈与 それが書面付きの場合
特別な事情がない限り
贈与者は後にいつでも贈与を撤回することができる→×
答え○
(相続放棄? 解除? 撤回できないの文言に引っ張られた)
回答
死因贈与は 遺言を準用。
テキスト１６７
遺言は いつでも撤回できる。
だから 遺言は最終日の日付がモノを言う。
死ぬまで 何回でも書き換えるのが 普通の遺言。
遺贈は 遺言による贈与
これも いつでも撤回可能です。
停止条件が 「死んだとき」
ここを強調してるからです。
※ 停止条件とは 口約束のときには 債権は成立するけど 条件の事実が生まれるまで相手に請求はできない状態。
無効から有効に変わる瞬間が 停止条件
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Ｑ３
h20の抵当権解いてます
抵当権者が、お金貸してる人で
抵当権設定者が、所有してる建物に差し押さえされる人ですか？
どっちがどっちかわからなくなりました
設定者とくれば
義務者と見ればいいんです。
なになにを設定された人って覚えてください。
設定した人って思ったら誰かわからなくなります
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Ｑ５
h20の4-1は
AC間の建物賃貸借を解除することもできる
↑こちらがテキストにみつかりません
抵当権をみるのか？
借地借家法をみるのか？
債務不履行解除をみるのか？
わかりません
ということは
デタラメな文章ですよ。
解除できるのは口約束した相手だけです。
抵当権者とは
金さえ入れば満足する人です。
部屋借りた、
そのマンションのオーナーが金借りてた、抵当権つけてた、
金返さなかった、
だから、
そのマンションに住んでる賃借人は明日全員出て行きなさい
はありえないってこと。
物上代位てのは？
賃貸不動産競売かけて、換金するより
賃借人から毎月家賃もらったほうが早いわ
ってゆう回収手段もある、
それが物上代位って名前です。
「受験生」
実際の現場で
オーナーから6ヶ月以内にでていけ
って言われるのは
すぐにではないですが
賃貸借を解除するということに該当するってことではないですか？
わたし、何かと勘違いしてるかな？
回答
競売かかって、競落されたら
そうですよ。
ただ！！
• 債務不履行あれば
抵当権者は抵当不動産の賃貸借を解除できる
• 抵当不動産競売かかって競落されたら賃借人は
六ヶ月の 明け渡し猶予期間が与えられる
二つは全然字が違いますよ。
いらんこと知ってたら
大事な時に自分の邪魔するだけってことです。
素直に見つめるんです
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Ｑ６
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テキストp229
下段 買主は抵当権消滅請求の手続きが終わるまでは代金の支払いを拒絶できる
引渡しを受けていても
同時履行ではないと考えてよいですよね？
「抵当不動産の場合の買主（第三取得者）特典」
買主は抵当権消滅請求の手続きが終わるまでは代金の支払いを拒絶できる
引渡しを受けていても
同時履行ではない
「」のように 必ず 上にタイトルをつけましょう
一言 口でいいましょう
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Ｑ７
委任と代理権の強さ?の違いが判りません
委任契約を解除しても代理権は消滅しない
代理権の解除・消滅でも委任契約は消滅しない
これであってますか?
なんか違和感ありませんか?
間違えてますね。
委任てのは 任意代理と同じです、
意思表示を持って 他人に法律行為を頼むこと
問題文は 任意代理は 普通に代理とかかれます。
代理はふたつあって もうひとつは 法定代理です。
強制的に 誰もしゃべってなくても 代理人を作ること
親権者は 子供が頼まなくても勝手に作られる。
委任したら 代理権を与えたのと同じになる。
委任契約を解除したら 代理権は消滅する
代理権の解除・消滅したら 委任契約も消滅する
が正しい
でも、こうゆうことは 問題では出ません。
委任と代理は同じですか？ 違いますか？
ってとこは追求してこないので。
それよりも、
テキストの委任、代理に書いてる視点を見てください